Wohneigentümer gehen in der Regel davon aus, dass der Wert ihres Eigenheims deutlich steigt, wenn sie sanieren. Das ist aber oft nicht der Fall. Wenn die Schätzung keine Wertsteigerung aufweist, ist die Enttäuschung gross. Ein Grund ist, dass manche planlos vorgehen. Das ist auch für die Steuerbelastung ungünstig.
Wer eine Immobilie besitzt, sollte sich am Vorgehen professioneller Immobilienbesitzer orientieren. Denn diese Profis verfolgen einen detaillierten Plan, um den Wert ihres Portfolios mit Umbauten und Sanierungen langfristig zu erhöhen.
Ein solcher Sanierungsplan ist auch für private Eigenheimbesitzer sinnvoll. Er zeigt, was wann saniert werden muss und wie hoch die Kosten sind. So sieht man auch, ob es sich lohnt, die Arbeiten in Pakete aufzuteilen. Man kann etwa Fassade, Heizung und Fenster oder Böden, Küche und Bäder zusammen sanieren und so von Synergien profitieren.
Umbau gut planen
Zuerst sollte man sich einen Überblick verschaffen. So hat es die Familie im Beispiel in der Tabelle rechts gemacht. Dank des Sanierungsplans weiss sie, welche Arbeiten dringend sind und mit welchen Kosten sie rechnen muss. So kann sie ihr Potenzial für Steuerersparnisse besser ausschöpfen.
Tipp: Prüfen Sie, wie Sie Abzüge auf mehrere Steuerjahre staffeln können. Der Bund und viele Kantone anerkennen auch erstmalige Investitionen als Unterhalt, wenn sie den Energieverbrauch senken oder sonst nachhaltig wirken. Diese Kosten darf man während maximal dreier Jahre geltend machen, sofern sie im Jahr, in dem sie entstanden sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden konnten.
Man sollte auch prüfen, welche Arbeiten sich lohnen. Den grössten Einfluss auf den Wert der Liegenschaft hat die Lage. Wichtig sind auch ein adäquater Grundriss und Ausbaustandard. So zeigen Beispiele aus der Praxis, dass hochwertige neue Böden den Wert nachhaltig und deutlich steigern können. Eine Sanierung der Gebäudehülle steigert nicht nur den Wert, sondern kann auch die Betriebskosten senken. Sie wirkt sich positiv auf die Lebensdauer des Gebäudes und somit auf den Wert der Liegenschaft aus. Auch eine hochwertige Gartengestaltung kann den Wert erhöhen – oft fallen die Kosten allerdings höher aus als die Wertsteigerung, da der Wert solcher Investitionen sehr subjektiv wahrgenommen wird.
Finanzierung klären
Wichtig ist, dass man die Finanzierung sorgfältig klärt und weiss, welche Kosten die Bank finanzieren wird. Banken verlassen sich auf ihre Schätzsysteme und leiten die Hypothekenhöhe vom Wert der Immobilie ab. So ist es auch möglich, dass die Immobilie trotz Investition im Wert sinkt, weil sich beispielsweise die Aussicht durch einen Neubau verschlechtert hat.
Deshalb sollte man berechnen lassen, ob die zusätzliche Hypothek finanzierbar ist. Wer Reserven von etwa 10 Prozent einplant, erspart sich ein nachträgliches Gesuch um Erhöhung der Kreditlimite, falls der Umbau teurer wird als geplant.